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Maison mal isolée, baisse de loyer?

J’entends tout ce que fait mon voisin dans la vieille maison où j’habite. Est-ce que je peux exiger une réduction de mon loyer?

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Frédéric Michaud
17 août 2020

Maître Virginie Rodigari

Avocate à Pully/Lausanne

 

J’habite une maison de 1898 très mal isolée et j’entends tous les déplacements que fait mon voisin. Du matin au soir, je sais exactement dans quelle pièce il se trouve. Est-ce que je peux demander à ma gérance de baisser mon loyer à cause de cette mauvaise isolation? Carole G., Vaud

Pour répondre à votre question, il convient de se demander s’il existe dans votre situation un défaut de la chose louée. Cette notion, qui n’est pas définie par la loi, recouvre des situations très diverses, allant d’un chauffage en panne à des problèmes de moisissures. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345, consid. 3.2).

Bruits de la vie quotidienne?

Lorsqu’il est question de bruit, il s’agit essentiellement de déterminer si l’on est face à une situation courante, relevant de sons de la vie de tous les jours. En effet, un locataire ne peut pas exiger de vivre dans un logement insonorisé – sauf si son contrat le prévoit (par exemple pour un studio d’enregistrement). Seules des nuisances qui dépassent les limites de la tolérance peuvent être constitutives d’un défaut. Tel sera systématiquement le cas lorsque les bruits sont de nature à perturber de façon récurrente le sommeil des locataires au bénéfice d’un bail à loyer d’habitation (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.65/2002 du 31 mai 2002, consid. 3c).

De cas en cas

La notion de seuil de tolérance doit s’apprécier de cas en cas, en tenant notamment compte du lieu de situation de l’immeuble, de la qualité de son aménagement, de la destination de l’objet loué, de son degré de vétusté, ainsi que du montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4A_281/2009 du 31 juillet 2009, consid. 3.2). A priori, des bruits de pas ne constituent pas des nuisances inhabituelles, à plus forte raison dans un immeuble ancien. En emménageant dans une bâtisse de la fin du XIXe siècle, vous pouviez vous attendre à devoir composer avec de tels désagréments.

Ainsi, sauf à considérer que l’isolation phonique dans votre immeuble soit «exceptionnellement mauvaise» (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4A_281/2009 du 31 juillet 2009, consid. 3.2), que votre voisin soit particulièrement bruyant à des heures sensibles ou encore que votre loyer soit très élevé (ce qui peut impliquer que vous soyez en droit d’attendre des prestations qualitativement plus importantes), il sera difficile d’obtenir une baisse de loyer.

Pour accéder gratuitement à la jurisprudence du Tribunal fédéral, notamment les arrêts cités plus haut: www.bger.ch

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